Het is bijna ironisch, maar ook wel amusant. Doordat de Franse makelaarsfederatie FNAIM in 2005 met een klacht bij justitie een proces tegen Immogo in gang zette, heb ik nu twee huizensites in plaats van één! Toen Immogo verboden werd, heb ik immers een deel van de verkopers kunnen overtuigen hun advertentie te verhuizen naar een nieuwe site: Zorro Immo. En na het winnen van mijn hoger beroep kon ook Immogo weer terug online.

Zorro Immo
Dit is een 'traditionele' huizensite waar eigenaars tegen betaling hun huis te koop zetten. Een presentatie op Zorro Immo kost 50 euro. Willen de verkopers meer talenversies, dan betalen zij voor de vertalingen een zeer schappelijke 7 cent er woord. Zorro Immo loopt heel aardig. En dat komt goed uit, want ik kan de inkomsten weer investeren in het uit de as herrezen Immogo, waar ik immers de vertalers uit eigen zak moet betalen.

Hoe is het met Immogo?
Naar omstandigheden zeer goed. De site is een jaar uit de lucht geweest en dat is natuurlijk niet goed voor de prestatie bij de zoekmachines. Gelukkig heb ik aardig door de winst op de FNAIM veel persaandacht gekregen, met veel linkjes, waardoor Immogo al binnen een paar weken als vanouds in de bovenste regionen bij Google meedraaide. Bovendien scoort de site beter dan voorheen op buitenlandse versies van Google.

Kansen voor iedere verkoper
De huizen die oorspronkelijk op Immogo stonden en die nog niet verkocht zijn, mochten terug naar deze 'No Cure No Pays'-site. Ze zijn overigens ook op Zorro Immo blijven staan. Nu komen er dus nieuwe huizen binnen op twee sites. Bij Zorro Immo gaat het om verkopers die liever 50 euro vooruit betalen dan duizenden euro's na geslaagde verkoop. Bij Immogo adverteren mensen die wel houden van een gokje. Ze investeren niks, maar betalen meer na succes.

Voordelen voor huizenzoekers
Het voordeel voor huizenzoekers is duidelijk: op beide sites samen staan steeds méér huizen van particulieren, met op beide sites prima presentaties en uitgebreide beschrijvingen. We blijven kritisch op de kwaliteit van de foto's en teksten. En zitten de verkopers achter de broek om toch vooral de advertenties zo duidelijk mogelijk te maken. Precies wat huizenzoekers wensen.

Rechtstreeks contact
Voor beide sites geldt ook dat geïnteresseerde huizenzoekers via het formulier onder elke advertentie rechtstreeks contact met de eigenaar kan krijgen. Direct zaken doen met de eigenaar, zonder tussenkomst van makelaars of andere dure bemiddelende types.

De nieuwste aanwinsten op beide sites staan hier:
De laatste 50 op Immogo
De laatste 50 op Zorro Immo

Ik zou zeggen: profiteer er van en vertel het uw vrienden.
Immogo en Zorro Immo kunnen uw steun goed gebruiken.

Persbericht

Franse makelaars verliezen hoger beroep tegen No Cure No Pay huizensite

Bourgogne (F): De Nederlandse internetondernemer Gregor Hakkenberg heeft zijn proces tegen de machtige Fédération Nationale des Agences Immobilières (Franse NVM) op alle punten gewonnen. Volgens de FNAIM was Hakkenberg in overtreding omdat zijn site Immogo werkte tegen betaling van 1% na succesvolle verkoop, en commissie factureren zou zijn voorbehouden aan officiële makelaars.
Hakkenberg werd in maart 2008 veroordeeld tot vier maanden voorwaardelijk plus 10.000 euro boete. In hoger beroep is hij nu alsnog vrijgesproken. Immogo mag in ongewijzigde vorm weer online.

Drie keer in overtreding
In maart 2008 besluit de strafrechter in het Bourgondische Chalon-sur-Saône dat de manier van werken van Immogo inbreuk maak op de Loi Hoguet, de wet die het makelaarsberoep beschermt. Immogo werkt op basis van No Cure No Pay. De verkoper hoeft zijn advertentie alleen maar te betalen als de advertentie op de site daadwerkelijk tot een transactie leidt. Prijs voor succes is 1% van de vraagprijs. Volgens de rechter:

1. mogen alleen officieel geregistreerde makelaars geld verdienen aan onroerend goed-transacties.
2. is 1% van de gepubliceerde vraagprijs te duur voor een simpele webadvertentie, dus zouden er ook wel andere diensten verricht worden.
3. het in contact brengen van koper en verkoper staat gelijk aan ‘bemiddelen’. En ook dat mag alleen met een officiële kaart.

Hoger beroep
Hakkenberg wordt op persoonlijke titel veroordeeld tot het betalen van 10.000 euro. De openbare aanklager had twee maanden voorwaardelijk geëist, maar bij de uitspraak blijkt dit zelfs vier maanden te zijn.
Gregor Hakkenberg vindt de straf buiten elke proportie en gaat in hoger beroep. Hij vindt een advocaat met specialisatie in commercieel en internetrecht en bereidt een nieuwe verdediging voor. Het beroepshof in Dijon laat zich door hun argumenten overtuigen en stelt Hakkenberg alsnog in het gelijk.

Vanaf vandaag, twee weken na de uitspraak, is Immogo weer online: http://www.immogo.com/nl

De pers volgt Immogo:
Le Buzz Immobilier
The Inquirer

Het is zover! Zorro Immo is officieel in de lucht. Alle eigenaars van huizen op Immogo hebben een mailtje gekregen (hoop ik) met het verzoek hun huis op Zorro Immo opnieuw in te schrijven. Vervolgens krijgt hun advertentie automatisch een antwoordformulier met een directe link naar het mailadres van de verkoper. Met dank aan mijn web develloper.
Zelf moet ik nu hard aan het werk om Zorro Immo een nét zo goede vindbaarheid bij de zoekmachines te bezorgen als Immogo. Tot het zover is, sturen we mensen via Immogo gewoon door naar de nieuwe site.

Na mijn mondelinge veroordeling wilde ik natuurlijk zo snel mogelijk het geschreven vonnis lezen, met de argumentatie van de rechter. Helaas komt dat pas 7 april beschikbaar, terwijl ik binnen 10 dagen, dus vóór 27 maart moet beslissen of ik in hoger beroep wil gaan.
Als ik niet in hoger beroep ga, kunnen ze zich er makkelijk van afmaken op die 7e april: "Gezien de bewijzen en de stukken van zowel aanklager als defensie is bewezen geacht dat de verdachte zich schuldig heeft gemaakt aan overtreding van de Loi Hoguet." Ga ik in hoger beroep, dan zullen ze van elk van de stukken een argumentatie moeten geven waarom deze niet in overweging zijn genomen.

De jurisprudentie dat een site een persmedium is (en dus uitgezonderd van de Loi Hoguet), en dus ook vergeleken kan worden met persmedia (Figaro, bijvoorbeeld) die reclame maken voor onroerend goed waarbij men een brief onder nummer naar het blad moet schrijven om de eigenaar te kunnen bereiken.

Het argument dat Immogo een vooraf afgesproken prijs hanteerde die niet afhankelijk was van de verkoopwaarde maar van de gepubliceerde vraagprijs.

En het feit dat nergens in de Loi Hoguet staat dat zodra je je advertenties niet factureert omdat iemand zijn huis elders verkoopt je automatisch een makelaarsdienst verstrekt.

Verder is op geen enkele manier vol te houden dat Immogo de koper of verkoper van een huis enige schade zou kunnen berokkenen. Betaling van de factuur is volledig vrijwillig en ik heb nog nooit iemand 'verplicht' om iets te betalen.

Bovendien heb ik voordat ik Immogo begon mijn advocaat gevraagd of er iets tegen was, en ben ik na diens ontkennende antwoord volledig te goeder trouw begonnen met de site. Dus men kan mij geen moedwillig omzeilen van de wet aanwrijven.

Elke keer als ik het op een rijtje zet, vind ik het persoonlijk een redelijk sterk verweer. Dus zeker geen reden om de eis van de openbare aanklager te verhogen!

Het wrange is, dat tijdens het hoger beroep de site dicht moet. Tegen die tijd dat het beroep dient, over een jaar of twee of drie, is Immogo geen cent meer waard. Alle huizen verkocht en Google ranking verdwenen.

Ik weet niet hoe ik daar iets tegen kan doen. Ook de media opzoeken lijkt me geen nut hebben, behalve voor mijn eigen genoegdoening.

De Franse ‘consumentenbond’ UFC Que Choisir bracht in de septemberuitgave 2007 van zijn gelijknamige magazine met een onderzoek naar de kwaliteit van de makelaars. Een klanttevredenheidsenquête die werd ingevuld door 4377 lezers van het maandblad, aangevuld met een eigen journalistiek onderzoek. Resultaat: onder de maat.

Frankrijk mijdt de makelaar
Gemiddeld blijkt maar één op de twee clienten (51%) tevreden met de dienstverlening van zijn makelaar. Geen wonder dus dat in Frankrijk minder dan de helft van alle onroerend goed-transacties via de makelaar lopen, tegenover 90% in Engeland, 84% in Zweden en 75% in Nederland. De Fransen proberen liever rechtstreeks onder particulieren zaken te doen of (5%) de notaris in te schakelen.

Ondanks of dankzij regulering?
Eigenlijk is die grote ontevredenheid vreemd, als je bedenkt dat de Franse overheid er alles aan doet om het makelaarsvak te reguleren. Met de ‘Loi Hoguet’ uit 1970 zijn er strikte eisen gesteld aan het uitoefenen van het werk van Agent Immobilier. Sinds het amendement op deze wet uit 2005 moet je zelfs na de middelbare school minstens drie jaar vervolgopleiding hebben (bac +3), terwijl ook de sancties voor het ongeoorloofd uitoefenen van het vak aangescherpt zijn. Kennelijk worden de sancties voor ongeoorloofd handelen maar zelden ten uitvoer gebracht. In de praktijk blijken er namelijk zeer veel totaal incompetente makelaars rond te lopen, die de wetten aan hun laars lappen en van grote onkunde getuigen. Ook de economische wetten van vraag en aanbod kunnen het metier niet van klungels zuiveren, want de wettelijke regels verhogen de drempel voor nieuwkomers en houden de concurrentie buiten de deur.

Test van makelaars... geen ‘beste keuze’
Onder de kopregel “Welkom bij de treiterkoppen” legt Que Choisir uit dat het er deze keer niet van gekomen is om een “meilleur choix” uit te roepen. De resultaten van het onderzoek waren simpelweg te negatief. Er is gekeken naar vier grote ketens: Orpi (53), Guy Hoquet (49), Laforêt (48) en Century 21 (43). Daarnaast werd een groep ‘onafhankelijke kantoren’ (64) gecreëerd, omdat daarbij significant hoger gescoord werd. Tussen de haakjes staat het percentage tevreden klanten.
Toch blijven de resultaten bedroevend. Op persoonlijke contacten en reactieijd scoren sommige kantoren nog goed (onafhankelijken) tot redelijk (Orpi en Hoquet). De onafhankelijke kantoren bleken daarnaast gemiddeld nog goed te luisteren naar hun klanten en de wensen en eisen redelijk te noteren. Op alle andere punten wordt door alle kantoren een matig of – in de meeste gevallen – een ‘slecht’ genoteerd. Makelaars kunnen onvoldoende gegevens verstrekken over de huizen die ze aanbieden. Sommigen blijken ze zelfs helemaal niet te kennen en niets te weten van het huis zelf of de omstandigheden waarin het zich bevindt. Geen wonder dat ruim de helft van de huizenzoekers negatief is over de huizen die aangeboden werden. De conclusie van Que Choisir: De ‘agences’ zijn meer bezig met verhuren of verkopen dan met het luisteren naar de wensen van de huizenzoeker. Wat de zoeker ook vraagt, de makelaar laat hem alle objecten binnen zijn budget zien.

Wat kost het? Geen idee.
Informatieverstrekking blijft moeilijk. Als het om zijn tarieven en de woonkosten (belastingen, nutsvoorzieningen en dergelijke) gaat, is de makelaar zelfs bijzonder onmededeelzaam. Que Choisir noteert een dikke ‘slecht’ voor alle ketens en een ‘matig’ (61% tevredenheid) voor de zelfstandige kantoren.

Documentatie: bedroevend
Met tussen de 20% en 45% tevredenheid scoren de makelaars het allerslechtst op het verstrekken van verplichte documentatie. Bestemmingsplannen, mogelijke (overstromings)risico’s, reglement van vereniging van eigenaren, eventuele werkzaamheden aan gebouw of in de regio? Voor al dit soort documenten moet u niet bij de makelaar zijn. Zelfs voor het regelen van de verplichte onderzoeken (asbest, lood, energiebalans en in sommige streken termieten) blijkt men in 50% van de gevallen vergeefs bij de makelaar aan te kloppen.
Bron: UFC Que Choisir September 2007

Conclusie: vertrouw als koper niet blind op de makelaar
Makelaars – en dan met name de grote ketens – leveren volgens dit onderzoek in het algemeen slechte service, kunnen niet luisteren, bellen niet terug en willen maar één ding: zo snel mogelijk en zo duur mogelijk verkopen. De onafhankelijke (familie)bedrijven luisteren beter en proberen hun aanbod aan de vraag aan te passen. Voor alle makelaars geldt dat zij hun zaken (gemiddeld) slecht op orde hebben, niet voldoende weten van de objecten in hun portefeuille, slecht op de hoogte zijn van de omstandigheden en een broertje dood hebben aan alle informatie die hun resultaat negatief zou kunnen beïnvloeden (bestemmingsplannen, bouwwerkzaamheden, overstromingsrisico’s). Ze willen verkopen et c’est tout. Point barre.
Het is dus aan de koper zélf om zich van al deze zaken te vergewissen. En eventueel kan een goede notaris nog hand- en spandiensten verlenen voor het regelen van de verplichte onderzoeken. Al kun je je afvragen of een makelaar voor de 6% commisssie die hij vraagt niet ietsje meer service zou kunnen verlenen.

De alternatieven
Gelukkig zit je als koper niet aan de makelaar gebakken. Voor het vinden van een huis in Frankrijk zijn er prima alternatieven. Ga maar na: 50% van de transacties vindt zonder makelaar plaats. Kopers en verkopers vinden zich dan kennelijk via een bord in de tuin (niet onderschatten!) de krant en de huizensites, zoals de reuzen Particulier à Particulier, Paru Vendu, de notarissensite Immonot en natuurlijk mijn eigen snel groeiende dwergje IMMOGO!
Voor het aankooptraject zelf kun je óók best zonder makelaar. Er zijn gespecialiseerde bureaus die het aankoopproces begeleiden en/of voor vertalingen zorgen. Ook steeds meer Fransen weten de weg naar dit soort bureaus te vinden. En het is dan grappig om te merken dat het weer de Hollanders zijn die het voortouw nemen in deze tak van dienstverlening. Succesvolle initiatieven zijn onder meer Compromis de Vente en 30 A Vendre. Voor kritische preselectie is er bovendien Check Property.

Geef je locale makelaar een kans!
Laat de slechte resultaten van de makelaars in het consumentenonderzoek je er niet van weerhouden tóch met een aantal makelaars in zee te gaan als je een huis zoekt. Wees echter kritisch op hun prestaties, stel concrete eisen en tik ze op de vingers als ze je om het even wat laten zien. Uiteindelijk gaat het hier om gemiddelden. Er zit zonder twijfel ook koren onder het kaf. Zo ken ik een makelaar in de Zuid-Bourgogne...